Для уезжающих жить в Европу остается актуальной величина налогообложения в конкретно взятой стране - подоходного или на какие-то покупки. В каждой державе работает своя система, не похожая на другие. Какого размера достигает налог на недвижимость в Испании, в чем тонкости его уплаты, будет рассказано в данном материале.
Налоги при покупке жилья
В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%. Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.
Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.
Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.
Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:
- 6 - 11% цены для покупаемого жилья
- 0,7 - 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении
Налог платится каждый год, забывать об этом хозяевам собственности и потенциальным покупателям не стоит.
Налоги для иностранцев
Налог на недвижимость в провинциях Испании для иностранцев зависит от состояния жилья - новое или вторичное. При покупке квартиры у застройщика налог формируется из 2 составляющих: НДС (IVT) - до 10% и гербовый сбор в казну (AJD, IAJD) в размере 0,5-1,5%. В случае приобретения имущества на вторичном рынке, через риэлтерское агентство, покупателю предстоит заплатить налог на передачу недвижимости (ITP), размер которого колеблется от 6 до10%. Таким образом, в Мадриде за новую квартиру заплатят 6%, в Андалузии, Каталонии или Валенсии - 10%, а на Канарских островах - 6,5%. Обычно платеж производится в местное представительство налоговой службы, в случае его отсутствия - в госструктуре, которая производит регистрацию сделок с недвижимостью. В некоторых районах допускается оплата через интернет.
Иногда возникает необходимость в уточнении статуса объекта купли-продажи (Nota Simple). Это включает в себя данные о настоящем владельце, виде собственности и небольшое описание (этажность, число комнат, площадь, дополнительные удобства). Там же можно почерпнуть информацию о вероятной задолженности или непогашенном ипотечном кредите - брать отдельную справку и испанском аналоге ЖЭКа, банке не придется. Выписка заказывается лично, так же и получается: на следующий день в бумажном виде, через пару суток при подаче заявки на интернет портале.
Налоги при продаже недвижимости
Налоги в Испании при продаже недвижимости предстоит уплатить всем без исключения - и иностранцам, нерезидентам, и гражданам страны. Для продаваемых объектов жилого фонда (не путать со сдачей в аренду) размер отчисления определяется разницей между стоимостью покупки и продажной ценой. Когда старый владелец выставляет на реализацию свою квартиру и заявляет о проведенном ремонте (перепланировке, реконструкции), он обязательно должен подтвердить это документально. Тогда возможно включить затраты на ремонт в стоимость жилья, окупив расходы на него и уменьшив размер налога. Кроме налога на операции с недвижимостью в Испании для нерезидентов существует иные, специфичные виды отчисления в бюджет. Это 2 вида налогов:
- на прирост капитала
- на увеличение стоимости земли
Если иностранец собирается продать дом или квартиру, то получает он только 97%. Сумма в 3% автоматически взимается в счет данного налога. В случае неподтверждения факта прироста капитала деньги будут возвращены продавцу. Более детально налог (Incremento de Patrimonio) может быть определен, исходя из величины полученных доходов от владеемой недвижимости. Обычно продавец платит от 19 до 23%. Самая низкая ставка назначается для сумм до 6 тысяч евро (19%), для коридора от 6 до 50 тысяч она составит 21% и для более высоких приростов (выше 50 тысяч евро) - 23%.
Еще один налог взимается в связи с приростом стоимости земли (до 30%), Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Объясняется это тем, что иногда между моментом приобретения недвижимости и ее продажей может пройти значительное время, за которое серьезным образом изменяется ситуация на рынке жилья и земельных участков. Ведь одновременно с удорожанием дома в престижном районе дорожает и занимаемая им земля.
Важно. Отправной точкой расчета будет кадастровая стоимость. В данном случае ставка назначается не автономиями, которых в Испании около полутора десятков, а муниципальной властью. И выше установленных 30% они потребовать не имеют права.
Сдача в аренду
Вышеперечисленные требования не распространяются на случаи сдачи жилья в аренду - для этой услуги налог рассчитывается отдельно. И здесь существует, как говорят в Одессе, 2 большие разницы. Если вы сдали квартиру под съем и не являетесь легализованным резидентом, то обязательно оплатите 24% в год. А граждане ЕС и лица с испанским гражданством заплатят пусть немного, но меньше - 19%.
Какие еще налоги надо платить?
Какие налоги на квартиру в Испании оплачивает иностранец, что нужно знать, как заполнить декларацию, на каком языке, чтобы не иметь потом проблем с законом - такие вопросы остаются актуальными для всех россиян, уже приехавших или планирующих попасть в страну. В обязательном порядке подлежит взысканию IBI, налог на недвижимость, устанавливаемый местным муниципалитетом из расчета 0,4 - 1,1%. В основе отчисления лежит кадастровая стоимость объекта по состоянию на начало года (1 января). Обычно последняя существенно отличается от рыночной (значительно меньше ее), поэтому ставка налога по меркам Европы мизерная: всего 200-800 евро единоразово. Поблажек для заслуженных граждан и почетных пенсионеров нет, этот налог платят все, включая иностранцев.
Подоходный налог владеющих недвижимостью физлиц, IRNR, составляет не более 0,5% стоимости по кадастровому реестру. Определяется он как 2% отчисление от кадастрового значения, а уже от этой суммы берется еще 24%. Факт изъятия налога не связан со сдачей в аренду - его берут независимо от данного обстоятельства. Для ситуаций, когда стоимость недвижимости была пересчитана после 01.01.1994 и скорректирована в кадастре, изменяется сумма отчисления: 1,1% от стоимости, из которых удерживаются 24% (общее начисление около 0,3% кадастровой стоимости).
Прочие расходы (оформление, регистрация)
Купить квартиру, особняк или апартаменты - это полдела. Нужно еще знать, какие налоги в Испании при покупке недвижимости платятся, порядок оформления документов - и здесь не обойтись без дополнительной информации:
- Услуги нотариальной конторы. Законники оценивают свои услуги соразмерно объему сделки: обобщенно это диапазон от 0,03 до 0,45%, но существует и конкретная привязка. При совершении покупки в пределах 60 тысяч - 150 тысяч евро подтверждение ее легитимности нотариусом обойдется в 0,1%. Чем выше сумма, тем меньше процент (и наоборот)
- Регистрационный сбор. Как и в предыдущем случае, колеблется от 0,02 до 0,175%, но привязан к конкретным ситуациям
- Риэлтерские услуги. Всегда оплачиваются продавцом, что выгодно для покупающих недвижимость иностранцев, но не подходит в том случае, если они захотят свои владения продать. Составляют от 2,5 до 5%
Сопутствующие расходы на содержание
К ним относятся comunidad (коммуналка). Эта группа расходов в Испании определяется дифференцировано, что будет непривычным для россиян после четко фиксированной по городу оплаты за воду, свет и газ. Разные квартиры предлагаются с различным уровнем (и количеством) удобств - внутриподъездный лифт, наличие бассейна, парковки, консьержа, зеленых насаждений на придомной территории. Поэтому квартплата может варьироваться от скромных 30 евро до солидных 1300. Соответственно, чем выше степень комфорта, чем значительнее размер оплаты за нее.
Покупка недвижимости (bienes inmuebles) в Мадриде, Барселоне или Марбелье представляется перспективным вложением средств как с точки зрения получения доходов, так и для приобретения жилья для себя. Море, солнце, мягкий климат, не самые высокие налоги - это то, ради чего стоит рискнуть, чтобы купить небольшую уютную квартирку или особняк в центре Европы, в Испании.