Немецкий закон таков, что понятия «налог на недвижимость в Германии», как такового, нет. В системе налогообложения присутствует поземельный налог Grundsteuer, платить который обязаны владельцы самых разных объектов собственности: домов, квартир, земельных наделов, гаражей и других. Согласно немецкому праву, продаже, равно как и передаче в собственность подлежит участок земли с возведенными на нем строениями. А размер этого платежа зависит непосредственно оценочной стоимости земельного участка. Россияне, планирующие вложить средства в недвижимость, должны знать как можно больше о налоговой системе этой страны.
И еще одно существенное замечание – в Германии налоги на недвижимость не федерация собирает, а город или поселение, на территории которого эта земля находится.
Налог при покупке жилья
В случае, когда человек покупает дом, с обязательным платежом все понятно. Но тот, кто купит квартиру, должен понимать, что приобретает не весь участок, на котором возведена многоэтажка, а лишь долю в процентном отношении, приходящаяся на площадь жилья.
Теперь о налоговых платежах.
Однократный платеж
Как только сделка заключена, покупатель должен единоразово выплатить единоразовый налог на переход права собственности. В разных регионах ставка налога может меняться от 3,5 до 6,5% стоимости объекта, что указана в договоре купли-продажи (в Баварии она составит 3,5%, в Бремене – 5, в Берлине – 6, а в Северном Рейне – Вестфалии – 6,5%).
Важно
Если приобретатель недвижимости – близкий родственник владельца (его родитель, ребенок или супруг), то платить ему не придется.
Налогообложению подлежат также гонорары маклера и нотариуса, которые тоже участвуют в сделке, а размере 19% от стоимости их услуг.
Ежегодный налог (Grundsteuer)
Владелец недвижимого имущества должен раз в год уплачивать 0,35 % от оценочной стоимости такова базовая ставка этого налога. А она заметно ниже реальной рыночной. Налоговая инспекция применяет довольно сложную систему подсчета для определения размера оценочной стоимости, на основании данных об объекте недвижимости, указанных собственником в специально разработанной для этих целей форме.
На его размер влияют и коэффициенты, которые устанавливаются местными городскими властями, свои для каждого региона. И в результате Grundsteuer оказывается порядка 0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Для собственника однокомнатной квартиры, расположенной в Берлине, налог составит около 200 евро в год.
Списание налогов
Немецкое налоговое законодательство предусматривает возможность списать налоговый платеж для строений, которым за 40-50 лет, ссылаясь на износ здания. Для домов, что были построены в ФРГ в 1925 году, 2% от оценочной стоимости списывается каждый год, а для домов старше 1924 года – 2,5 %.
Налоги для иностранцев
Гражданин любой страны, россиянин, украинец, белорус и казах, вправе приобрести недвижимость и земельный участок в любой федеральной земле Германии.
Когда собственность оформляет на себя юридическое лицо, ему придется предоставить подтверждение законности деятельности компании из Торговой Палаты.
С покупкой квартиры, апартаментов или другого жилья в Германии у нерезидента появляется одновремено обязанность платить налоги на недвижимость и коммунальные расходы.
Иностранец при этом получает визовые льготы – стать обладателем шенгенской мультивизы с правом до 90 дней в полугодии находиться в стране ему теперь просто, если у него оформлена въездная виза.
При покупке, владении, сдаче в аренду или отчуждении квартиры в Германии иностранцы платят налоги по таким же ставкам, что и граждане страны.
Налоговый платеж на покупку жилья не слишком обременительный, зато довольно высока ставка налога на доход от его перепродажи, если квартира не использовалась для личного проживания, и может составить половину дохода. Россия подписала с Германией соглашение, по которому сумма, которую уплатит россиянин в этой европейской стране будет вычтена из налога, взимаемого в РФ.
За должниками установлен строгий надзор. Даже минимальная задолженность может грозить:
- отказом в предоставлении визы,
- немалыми штрафами,
- лишением вида на жительство.
Если невыплаты продолжаются длительное время, жилье может быть принудительно выставлено на аукцион для продажи.
Налог при продаже недвижимости
Система налогообложения Германии предусматривает еще и «спекулятивный» налог, оплачивают который при продаже недвижимости, осуществляемой до истечения 10 лет с ее приобретения. И тогда размер налога будет рассчитан по итогам года. Налогооблагаемая база определяется таким образом – суммируются все доходы за год, включая зарплату, доходы от аренды и продажи. Налоговая ставка зависит от нее.
Совсем другой порядок, если продается недвижимость после 10 лет владения – такие продажи спекулятивным налогом не облагаются, как и здания, используемые только для личного проживания:
- в период между покупкой (строительством) и продажей,
- в течение двух лет, предшествующих продаже.
Если для оформления сделки привлекался риелтор, то оплата его услуг полностью ляжет на покупателя (если востребованность недвижимости высокая), иначе ее оплатит продавец – 3%+НДС от суммы сделки.
Какие еще налоги надо платить?
Поземельный налог, регулируемый Законом о налогах на недвижимость от 01.12.1936 года, уплачивается раз в квартал. Его рассчитывает финансовая инспекция, а на его размер влияет площадь участка и его местоположение. Платеж для одно- или двухкомнатной квартиры в не самом престижном месте составляет 70-150 евро в год.
Сопуствующие расходы на содержение
Собственнику недвижимости, наряду с налогами на недвижимость придется осуществлять и коммунальные платежи:
|
За … |
Услуга |
Евро |
Примечание |
|
Содержание дома |
домоуправлению |
10-20 |
в месяц |
|
в коммунальную кассу |
15-30 |
в месяц |
|
|
Газ |
потребление |
3-4 |
за куб. м |
|
отопление |
1 |
за кв. м |
|
|
Водоснабжение |
0,30-0,50 |
за куб. м |
|
|
Электроэнергия |
29 центов |
за квт в среднем |
|
|
Интернет, телевидение, |
интернет-провайдер ADSL |
9,95 |
за месяц |
|
налог за радио и телевидение |
17,50 |
в месяц |
|
|
радио |
5,53 |
в месяц |
|
|
радио плюс кабельное телевидение |
17 |
в месяц |
|
|
Телефон стационарный |
подключение |
60 |
|
|
месячная оплата |
15-40 |
||
|
цена 1 минуты разговора |
от 1,6 центов |
||
|
Телефон мобильный |
цена 1 минуты разговора |
15-18 центов |
Германия – это страна, где владелец недвижимости, резидент или иностранец, не получит шоковых счетов на оплату налога, как во многих других странах. А если он не проживает в ней постоянно, сдает ее, то в некоторых регионах даже будет освобожден от уплаты налога на землю.