Особенности покупки квартиры в Германии

Покупка квартиры в государстве Евросоюза, к которым относится и Германия, для гражданина России – важное капиталовложение, позволяющее не только сохранить, но и приумножить капитал. Многие российские жители интересуются, как купить квартиру в Германии, порядок и особенности процедуры покупки, во сколько обойдутся основные и сопутствующие расходы.

Предлагаемая статья отвечает на эти и некоторые другие сопутствующие вопросы.

Обзор рынка недвижимости в Германии

Перед обсуждением вопроса, как купить недвижимость в Германии, немного об особенностях немецкого рынка в данной сфере. В ФРГ возможна покупка следующих разновидностей недвижимости:

• классических квартир (апартаментов) – предлагаются к продаже в новостройках и старых домах, высотных многоэтажках или тихих районах пригорода;
• домов – различного времени постройки, площади и расположения, для одного хозяина и многоквартирных;
• особняков – от скромных отдельных строений с небольшим участком земли до многоэтажных замков;
• коммерческой недвижимости – предназначенной для предпринимательской деятельности (отелей, торговых комплексов и пр.).

Подобного рода вложение средств характеризуется следующими преимуществами:

• надежностью, стабильностью – покупатель становится обладателем жилья в одной из ведущих мировых держав;
• возможностью получения регулярного дохода – последующей сдачей в аренду, выгодной перепродажей;
• прозрачностью сделок, отсутствием каких-либо законодательных преград для иностранцев, способных подтвердить легальность дохода;
• предсказуемостью развития ситуации на рынке и пр.

Германские города, по результатам проведенных исследований, занимают лидирующие позиции по привлекательности инвестирования в приобретение недвижимости. В последние годы наблюдается повышенный интерес к квартирам в Германии со стороны граждан России и других постсоветских государств.

В связи с большим количеством мигрантов, спрос на немецкое жилье многократно превышает предложенные к продаже объемы. Поэтому, несмотря на серьезные темпы ввода в эксплуатацию объектов нового строительства, наблюдается постоянная тенденция возрастания цен на недвижимость. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы жилье продолжит дорожать, что представляет повышенный интерес к недвижимости в стране со стороны иностранных инвесторов, включая граждан России.

Особенности покупки жилья

Немецкое законодательство гарантирует полную легальность сделок при приобретении жилья. Проведение взаиморасчетов осуществляется безналичным способом, путем перечисления средств через банк, на счет, открываемый нотариусом.

Чтобы выбрать подходящий объект, можно обратиться к услугам многочисленных тематических сайтов в интернете или риэлторское агентство. Подобные фирмы существуют двух разновидностей:

• представляющих продавцов;
• действующих от имени покупателя.

Если поставлена цель приобретения квартиры в заданном районе определенного города, первый тип риэлторской конторы не всегда способен помочь, поскольку располагает определенным комплектом недвижимости и не станет искать другую.

Исходя из изложенных обстоятельств, целесообразнее искать компанию, руководствующуюся интересами покупателя, чтобы подыскать квартиру, устраивающую по всем параметрам.

Процедура покупки жилья

Перед тем, как купить дом в Германии, необходимо подыскать подходящий объект. Но если предварительный просмотр возможен дистанционно, через интернет или представителя, то окончательное решение следует принимать по результатам реальной проверки. В этом случае будут учтены все возможные нюансы. При осмотре следует уделить внимание таким деталям:

• состоянию конструкций;
• месторасположению дома – не стоит выбирать район гетто, которых здесь достаточно много;
• наличию плесени, включая наружные стены и подвальные помещения;
• состояние оплаты коммунальных платежей;
• присутствие других жильцов и хозяев – на момент покупки квартира должна быть свободной.

Перед тем, как купить объект недвижимости в Германии, иностранцу потребуется:

• прибыть в страну, открыв туристическую или шенгенскую визу;
• открыть счет в немецком банке.

Покупка недвижимости в Германии возможна при наличии:

• загранпаспорта;
• паспорта гражданина или гражданки России (не всегда, часто достаточно загранпаспорта);
• легально полученных средств.

Когда подходящий объект найден, чтобы его приобрести, потребуется пройти следующее:

Этапы

• бронирование –письменное соглашение. Чтобы подтвердить серьезность намерений, покупателю придется заплатить не менее пятисот евро, чтобы в течение последующих двух недель объект не продали другому клиенту. Учитывая, что в большинстве немецких городов квартиры очень востребованы, подобная мера не станет излишней;
• нотариальное оформление контракта купли-продажи жилья. В процессе составления документа основные данные покупателя будут записаны согласно паспортным данным, помимо фамилии и имени, потребуется информация о месте прописки и семейном положении. Если речь идет о женатом мужчине или замужней женщине, то им придется присутствовать совместно при совершении сделки, поскольку законодательство Германии предусматривает участие в покупке квартиры обоих супругов. Помимо указанных данных, в контракте прописывается адрес представителя на территории страны для принятия корреспонденции, адресованной покупателю. Обязательно присутствие переводчика, если клиент не говорит на немецком. На процедуру заключения договора уйдет до двух часов. Рекомендуется проверить документ у квалифицированного юриста, чтобы исключить неясные моменты. Документ заключается после выполнения подписей продавца и покупателя, заверяется нотариусом;
• внесение средств – осуществляется при посредничестве нотариуса на его счет, специально открытый для подобной сделки. В случае разрыва сделки по вине продавца, деньги будут возвращены;
• закрепление права владения квартирой – спустя пару дней с момента подписания контракта покупатель получает свой экземпляр документа в оригинале, что удостоверяет печать нотариуса. По прошествии от семи до десяти суток россиянин будет предварительно зарегистрирован в качестве собственника квартиры.

Сопутствующие расходы

Покупая жилье в Германии, россиянину придется побеспокоиться об уплате следующих дополнительных отчислений:

• налога на покупку квартиры – от трех с половиной до шести с половиной процентов цены объекта (определяется региональным законодательством);
• за услуги нотариуса – до полутора процентов;
• риэлторской комиссии – от трех с половиной до шести процентов.

Оценку жилья производит лицензированная экспертная организация, имеющая разрешение на подобную деятельность в Германии.

После того, как куплена квартира в Германии, жилье требует существенного денежного содержания. Нужно платить за следующее:

• регулярно вносить коммунальные платежи. Если цена объекта составляла полмиллиона евро, средний размер указанных отчислений будет четыреста евро. Ежемесячные домовые расходы включают стоимость воды, отопления, вывоза мусора, управдома и услуг управляющей компании;
• электроэнергию – относится к отдельным платежам, за месяц придется заплатить около шестидесяти евро;
• оплату ежегодного налога на владельцев недвижимости (земельного). Величина этого сбора за квартиру в Мюнхене со стоимостью, указанной выше, составит около восьмисот евро.

Внесение недвижимости в Поземельную книгу

По данным, представленным нотариусом, вносится соответствующая запись о новом собственнике в Поземельную книгу, выписка из которой поступает спустя пару месяцев. Данные, внесенные в указанный реестр, строго конфиденциальны и предоставляются по соответствующему нотариальному запросу заинтересованной стороны или соседям, при намерении приступить к строительству дома на соседнем участке.

Как купить недвижимость гражданину России?

Чтобы россиянин смог избежать проблем, приобретая недвижимость в Германии, необходимо обратиться в риэлторскую фирму, оказывающую подобные услуги. Если собственных средств для покупки недостаточно, он имеет право оформить ипотечный кредит. Следует учесть, что немецким законодательством в подобных целях предусмотрено соблюдение следующих условий:

• цена объекта не меньше шестидесяти тысяч евро;
• сумма кредита не должна быть менее половины цены покупки;
• вероятность положительного решения возрастет, если жилье будет сдаваться в аренду.

Как следует из представленного материала, покупка квартиры в Германии – выгодное капиталовложение для российского гражданина. Однако будущим обладателям немецкой недвижимости следует учесть необходимость последующего содержания жилья и оплату сопутствующих расходов при покупке. Подобное приобретение не ускорит получение гражданства, для этого придется прожить в Германии не менее восьми лет, но значительно облегчит пребывание в чужой стране, позволив чувствовать себя значительно увереннее.